鄞政辦發(fā)〔2015〕80號(hào)
各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門、直屬單位：
為深入貫徹《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）精神，進(jìn)一步規(guī)范和明確我區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理，經(jīng)區(qū)政府同意，根據(jù)我區(qū)實(shí)際，制定以下實(shí)施意見(jiàn)。
一、明確工作職責(zé)，健全管理機(jī)構(gòu)
（一）區(qū)住建局是全區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作的主管部門，會(huì)同區(qū)財(cái)政局指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作；制定出臺(tái)相應(yīng)的配套政策。設(shè)立區(qū)物業(yè)和
住房維修資金管理中心為維修資金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)維修資金日常管理工作；做好轄區(qū)住宅物業(yè)專項(xiàng)維修補(bǔ)貼資金管理、維修項(xiàng)目方案?jìng)浒傅裙ぷ?，參與維修項(xiàng)目驗(yàn)
收，為轄區(qū)房屋維修提供技術(shù)指導(dǎo)；推進(jìn)維修資金管理信息化。
（二）區(qū)財(cái)政局配合區(qū)住建局做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理、指導(dǎo)和監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)落實(shí)區(qū)本級(jí)住宅物業(yè)專項(xiàng)維修財(cái)政補(bǔ)貼資金，加強(qiáng)財(cái)政補(bǔ)貼資金使用的監(jiān)督和管理工作。
（三）區(qū)審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金審計(jì)監(jiān)督。
（四）各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的組織實(shí)施工作；開(kāi)設(shè)物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，確保維修資金專款專用；會(huì)同區(qū)物業(yè)和住房維修資金管理中心制定轄區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的年度維修計(jì)劃。
二、確定交存范圍，統(tǒng)一交存標(biāo)準(zhǔn)
（一）專項(xiàng)維修資金交存范圍
1.2011年4月1日起，下列房屋應(yīng)交存維修資金：
一是需領(lǐng)取預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證）的新建商品房屋（含經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房）；二是需辦理產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的單一業(yè)主房屋；三是需辦理房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的征收（拆遷）安置住房、廉租住房及公共租賃住房。
2.對(duì)未建立或未按規(guī)定交存首期專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，由本小區(qū)、本幢或本單元物業(yè)的業(yè)主自主確定建立專項(xiàng)維修資金。
3.出售的公有住房按現(xiàn)行的房改政策交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
（二）首期專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)
首期專項(xiàng)維修資金按規(guī)定由業(yè)主、購(gòu)房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。未設(shè)電梯的房屋按照建筑面積房屋建筑安裝工程造價(jià)的百分之五交存，設(shè)有電梯的房
屋按照建筑面積房屋建筑安裝工程造價(jià)的百分之八交存。各類房屋建筑安裝工程造價(jià)按市造價(jià)主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門公布的年度造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（三）后期專項(xiàng)維修資金續(xù)交要求
業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交至規(guī)定交存額或按業(yè)主大會(huì)決定辦理。
三、規(guī)范資金使用，保障資金安全
物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一交存、建帳到戶、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，專項(xiàng)用于房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
（一）使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)具備的條件
1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿；
2.維修資金足額交存，維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍；或者維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致并且已將維修資金應(yīng)分?jǐn)傤~存入維修資金專戶；
3.維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和中修及以上維修的界定
1.共用部位是指房屋主體結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設(shè)備間和物業(yè)管理用房及法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共用的部位。
2.共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的屬于全體業(yè)主或單幢房屋的業(yè)主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化
糞池、垃圾箱（房）、信報(bào)箱、電梯、消防設(shè)施、安全防范設(shè)施、智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文體設(shè)施、公共停車位、道路、場(chǎng)地、綠地和區(qū)域圍護(hù)及法
律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備。
3.中修及以上維修是指主體承重墻結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；整幢樓屋面、戶外墻面需要重新進(jìn)行防水或者保溫層施工的；整幢樓外檐面脫落在整幢
樓外檐面積30%以上，需要修繕的；整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損30%以上，需要整
體修復(fù)的；整幢樓或者單元下水管等老化、損壞，需要更新、改造的；智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等需要整體更換，或者更換、維修、改造一次性費(fèi)用超過(guò)原造價(jià)的
20%的；更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件一次性費(fèi)用超過(guò)電梯原造價(jià)的20%的；物業(yè)管理區(qū)域的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的。
（三）專項(xiàng)維修資金使用的申請(qǐng)
1.成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知維修需求，并由業(yè)主委員會(huì)或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出維修資金使用申請(qǐng)。
2.未成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主向社區(qū)居委會(huì)或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知維修需求，并由社區(qū)居委會(huì)或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出維修資金使用申請(qǐng)。
3.中修及中修以上的維修項(xiàng)目：其維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，向?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)劃撥物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
（四）專項(xiàng)維修資金的劃撥
1.維修項(xiàng)目涉及財(cái)政補(bǔ)貼資金的，應(yīng)經(jīng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處核實(shí)后再向?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)劃撥物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，已對(duì)維修資金使用方案進(jìn)行表決的業(yè)主人數(shù)不到業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一的，申請(qǐng)人可采用公示的方式征求業(yè)主意見(jiàn)。公示期限不得少于7天。公示
期內(nèi)提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專有部分面積占相關(guān)總建筑面積的比例和人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)比例均少于三分之一的，視同“經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以
上且專有部分人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”，可申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
2.中修以下的日常維修項(xiàng)目：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定每年度向業(yè)主收取日常維修費(fèi)；對(duì)已建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶的，且賬戶余額充足的，業(yè)主可自主選擇按年在賬戶內(nèi)列支（原則上不予撥付）。
3.各項(xiàng)維修經(jīng)費(fèi)應(yīng)先劃撥至鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處根據(jù)維修項(xiàng)目的進(jìn)展情況劃撥維修資金。
（五）實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
四、落實(shí)補(bǔ)貼資金，保障住宅維修
（一）根據(jù)《寧波市專項(xiàng)維修資金管理辦法》第四十六條規(guī)定，住宅物業(yè)專項(xiàng)維修財(cái)政補(bǔ)貼資金按下列規(guī)定執(zhí)行：
業(yè)主使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行住宅物業(yè)中修及以上維修所需的經(jīng)費(fèi)，由區(qū)人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、街道財(cái)政補(bǔ)貼50%。
各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）的住宅物業(yè)專項(xiàng)維修財(cái)政補(bǔ)貼資金由區(qū)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）財(cái)政各承擔(dān)50%；各街道的住宅物業(yè)專項(xiàng)維修財(cái)政補(bǔ)貼資金由區(qū)財(cái)政承擔(dān)70%，街道財(cái)政承擔(dān)30%。若今后鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、街道財(cái)政分成體系發(fā)生變更，由區(qū)財(cái)政確定補(bǔ)貼比例。
（二）住宅物業(yè)專項(xiàng)維修財(cái)政補(bǔ)貼資金由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處核實(shí)后，向區(qū)住建局、區(qū)財(cái)政局申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼資金。
（三）各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府、街道辦事處應(yīng)將下一年度維修計(jì)劃在每年9月底前上報(bào)區(qū)住建局和區(qū)財(cái)政局，由區(qū)住建局會(huì)同區(qū)財(cái)政局核實(shí)匯總后，由區(qū)財(cái)政局根據(jù)維修項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度支付補(bǔ)貼資金。
（四）住宅維修中涉及財(cái)政補(bǔ)貼資金的維修項(xiàng)目決算由區(qū)審計(jì)部門委托有相應(yīng)資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)審核后簽署審定意見(jiàn)。
（五）區(qū)住建局和區(qū)財(cái)政局對(duì)每年實(shí)施的住宅物業(yè)專項(xiàng)維修區(qū)級(jí)補(bǔ)貼資金進(jìn)行結(jié)算。
（六）鄞州區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金具體操作按《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法操作細(xì)則》執(zhí)行。
寧波市鄞州區(qū)人民政府辦公室
2015年6月4日
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